NSWの賃貸のルール（Residential Tenancies Act 2010）
ニューサウスウェールズ州（NSW）の賃貸は、Residential Tenancies Act 2010とNSW Fair Tradingの案内に沿って運用されます。家賃の値上げは12か月に1回まで、大家が契約を終わらせるには決められた理由が必要です。ペット、修理、退去の決まりを住む前に確認しましょう。
条件や金額は変わることがあります。手続きの前に、必ず公式の窓口やページで最新の情報を確認してください。個別の判断は、登録された専門家に相談してください。
法律と最近の改正
NSWの賃貸は、州法のResidential Tenancies Act 2010で決められています。窓口は州の公正取引局（NSW Fair Trading）、争いを最終的に判断するのは州の審判所（NSW Civil and Administrative Tribunal、NCAT）です。
NSW Fair Tradingのページでは、近年の改正として次の3つが挙がっています。
- 2024年10月31日から：家賃の値上げは年1回まで
- 2025年5月19日から：大家が契約を終わらせる理由と、ペットを断る理由を制限
- 2026年3月2日から：借主が家賃の支払いにCentrepayを選べる
契約書の読み方と（敷金）は、賃貸契約書の読み方とボンドと預かり機関にまとめています。
家賃の値上げ
- 契約開始から12か月以内は値上げできません。
- 値上げのあとは、次の値上げまで12か月以上あけます。固定期間の契約にも、期間の定めのない契約にも当てはまります。
- 大家や不動産会社は、値上げの60日以上前に書面（メール可）で知らせます。新しい家賃の額と、適用日を書きます。
同じ借主が更新したり契約の種類を変えたりしても、12か月のルールは続きます。2024年12月13日より前に始まった2年未満の固定期間の契約には、別のルールがあり、その内容はNSW Fair Tradingのページ（新しいタブで開く）で説明されています。
契約の終わり方
大家が契約を終わらせるには、法律で決められた理由（Ground）を書いた通知が必要です。2025年5月19日より前に始まった契約にも当てはまります。通知には、州の決まった説明文書（Termination information statement）を添えます。理由によっては、売買契約書などの裏付けの書類も必要です。
主な通知期間は次のとおりです（日数は土日祝日を含む暦日）。郵送の場合は、さらに7営業日を足します。
| 通知する人と理由 | 6か月以下の固定期間 | 6か月超の固定期間 | 期間の定めのない契約 |
|---|---|---|---|
| 大家：売却の予定、大規模な改修、用途の変更、大家や家族の入居 | 60日 | 90日 | 90日 |
| 大家：売買契約の成立（空き家での引き渡しが条件） | 30日 | 30日 | 30日 |
| 大家：契約違反、14日以上の家賃の滞納 | 14日 | 14日 | 14日 |
| 借主：理由を問わず退去 | － | － | 21日 |
| 借主：固定期間の終了で退去 | 14日 | 14日 | － |
固定期間の途中で大家が契約を終わらせられるのは、契約違反や家賃の滞納など一部の理由に限られます。売却や家族の入居などを理由に終わらせた場合、大家は一定期間、別の人に貸せません（売却の予定は6か月、用途の変更は12か月など）。
借主が権利を使ったこと（修理の依頼など）への仕返しの通知は、NCATに無効と判断してもらえます。大家から通知を受けた借主は、期限より前に出ることもできます。
ペット
- ペットを飼うには大家の同意が必要です。補助犬などの補助動物（Assistance animal）は同意がいりません。
- 借主は州の申請書（Pet application form）で申し込みます。契約書に名前のある借主全員の署名が必要です。
- 大家は21日以内に答えます。答えがなければ、条件なしで認められたことになります。
- 大家が断れるのは、動物の数が多すぎる、柵が合わない、法律で禁止されているなど、決められた理由だけです。
- ペットを理由に、ボンドや家賃を上げることはできません。広告に「ペット不可」と書くこともできません。
断られた理由や条件に納得できない場合は、回答を受け取ってから28日以内にNCATに申し立てられます。ペットの決まりはペットのページにまとまっています。
住まいの最低基準と修理
大家は、構造が安全、十分な照明と換気、電気またはガス、上下水道、お湯と水、プライバシーのある浴室とトイレという7つの最低基準を守る義務があります。基準は入居中も守られる必要があります。
ガス漏れ、危険な電気の故障、トイレの詰まりや故障、大きな雨漏りなどは「緊急の修理（Urgent repairs）」です。まず大家か不動産会社に連絡します。連絡がつかない、または対応しない場合は、借主が資格のある業者に修理を頼み、A$1,000までの費用を払い戻してもらえます（2026年10月時点）。大家は、通知から14日以内に払い戻します。
修理を待つ間も、家賃の支払いを止めてはいけません。止めると契約違反になります。修理の頼み方は修理のページが詳しく案内しています。
手順
- 入居前に、契約書、ボンドの受領、状態報告書（Condition report）を確認する。
- 大家とのやり取りは、できるだけ書面やメールで残す。
- 修理が必要なときは、すぐ書面で大家か不動産会社に伝える。
- 退去するときは、決められた通知期間を守り、書面で通知する。
- 話し合いで解決しないときは、NSW Fair Tradingの無料の苦情サービスに相談する。
- それでも解決しないときは、NCATに申し立てる。
NSW Fair Tradingの電話窓口は13 32 20（月〜金、8:30〜17:00）です。紛争の流れはNSW政府のページ（新しいタブで開く）にあります。
費用
借主が自分で手配した緊急の修理は、A$1,000まで払い戻しの対象です（2026年10月時点）。NSW Fair Tradingの苦情サービスは無料です。NCATに申し立てる場合の費用は、NCATが案内しています。
ここに注意してね！
- NSWでは、契約の終了に法律で決められた理由と通知期間が必要です。理由が本当でない場合や、書類が偽りの場合は罰則があります。
- 通知の日数は暦日で数えます。郵送では7営業日を足す決まりがあるので、日付に注意してください。
- ペットの申請は、大家が21日以内に答えなければ認められたことになります。申請書の控えを残してください。
- 州のルールは改正が続いています。契約や通知の前に、NSW Fair Tradingの最新の案内を確認してください。個別の判断は、借主向けの相談窓口（Tenants’ Union of NSWなど）や弁護士に相談できます。
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