ACTの賃貸のルール（Residential Tenancies Act 1997）

1ACTの賃貸を決める法律と窓口

ACTの賃貸は、準州法のResidential Tenancies Act 1997と、Residential Tenancies Regulation 1998で決められています。準州政府は、借主と大家向けの手引き（The Renting Book）を公開しています。争いを判断するのは、準州の民事行政審判所（ACT Civil and Administrative Tribunal、ACAT）です。

ボンド（敷金）は、準州の歳入局（ACT Revenue Office）が預かります。預け方などはボンドと預かり機関にまとめています。

家賃と値上げ

• 大家は、家賃の前払いを2週間分より多く求められません。
• 値上げは12か月に1回までです。新しい契約を続けて結んだ場合も、最初の契約の開始から数えます。
• 値上げの通知は、原則として8週間以上前です。
• 値上げの額は、原則としてキャンベラの家賃の消費者物価指数（CPI）の伸びに10%を上乗せした率（Prescribed amount）までです。

例として、家賃A$500で、前回の値上げからキャンベラの家賃のCPIが2%上がった場合、値上げは2.2%（A$11）までで、新しい家賃はA$511です。上限を超えるには、大家が上限を超えることを書面で伝えて借主が書面で同意するか、ACATの命令が必要です。

2024年12月10日より前に始まった固定期間の契約では、値上げの額は契約書の定めによる場合があります。準州政府の値上げ計算ツールは、統計局のCPIの公表方法の変更に伴い、2026年10月時点で更新中です（値上げのページ↗（新しいタブで開く））。

家賃の滞納

家賃が1週間以上遅れると、大家は支払いを求める通知（Notice to remedy）を出せます。借主が7日以内に払えば、契約は続きます。払わなければ、大家は2週間以上の期間を置いた退去通知（Notice to vacate）を出せます。借主が出ない場合は、大家はACATに申し立てます。

契約の終わり方

借主は、固定期間の終わりに出る場合も、期間の定めのない契約で出る場合も、3週間以上前に書面で通知します。通知には、住所、理由、退去日、その日に契約が終わることを書きます。

大家は理由なしに契約を終わらせられません。法律で認められた理由（Ground）が必要で、最低の通知期間は理由によって違います。

• 固定期間の途中：借主の契約違反、ACATの命令（大家の重い困窮など）、転勤の条項（Posting clause）など
• 期間の定めのない契約：上の理由に加えて、売却、建て替え・改修・大規模な修理、住宅以外の用途への変更、大家本人や近い家族が住む場合など

通知に書かれた日になっても、借主が出なければ契約は終わりません。大家はACATに申し立てる必要があります。

借主は、大家の契約違反、重い困窮、家庭内暴力などの場合は、補償を払わずに固定期間を早く終えられます。転勤の条項がある契約では、8週間前の通知と証明で終えられます。2025年10月12日以降に結んだ契約では、この場合の補償は不要です。終わり方の細かな条件は、準州政府の契約の終了のページと大家向けのページ↗（新しいタブで開く）に載っています。

修理

• 水道管の破裂、トイレの詰まりや故障、大きな雨漏り、ガス漏れ、危険な電気の故障、ガス・電気・水道の停止、付属の冷蔵庫や洗濯機の故障、給湯・調理・冷暖房の故障などは、緊急の修理（Urgent repairs）です。大家はできるだけ早く修理します。
• 緊急でない修理は、4週間以内に行います。大家は、修理のために入る1週間前に書面で通知します。

改修

絵を掛けるフックやブラインドの取り付けなどの小さな改修、安全、防犯、障害、省エネ、通信のための改修（Special modifications）は、借主が書面で申し込みます。大家が断るには、14日以内にACATに申し立てる必要があります。14日以内に返事も申し立てもなければ、同意したものとみなされます。

ペット

契約でペットを飼うのに大家の同意が必要な場合、借主は書面で申し込みます。大家が断るには、ACATの承認が必要です。申し込みを受けてから14日以内に大家がACATに申し立てなければ、同意したものとみなされます。大家は、飼う数や清掃・手入れについて、合理的な条件を付けられます。ACATが断ることを認めるのは、物件がその動物に向かない、物件に不当な損傷が出る、公衆衛生や安全の危険があるなどの場合です。

入室とプライバシー

大家は、借主の同意がある場合や緊急の修理を除き、日曜日、祝日、8時前、18時以降は物件に入れません。定期の点検は、最初の1か月、最後の1か月、12か月ごとに2回までで、1週間前の書面の通知が必要です。

天井の断熱の最低基準

天井の断熱がない、または断熱性能がR2未満の賃貸物件は、R5以上に引き上げる必要があります。今の契約が続いている物件は2026年11月30日まで、新しい契約は署名から9か月以内が期限です（例外あり）。大家は、広告と契約のときに、基準を満たしているかを示す義務があります。例外の内容は断熱の基準のページで説明されています。

2手順

1. 入居前に、契約書、ボンド、状態報告書（Condition report）、断熱の基準についての説明を確認する。
2. 修理や改修の申し込みは、書面で残す。
3. 退去するときは、3週間以上前に書面で通知する。
4. 退去時は、大家と一緒に最終の点検をする。
5. 話し合いで解決しないときは、ACATに申し立てる。

3費用

値上げの額は、原則としてキャンベラの家賃のCPIの伸びに10%を上乗せした率までです（2026年10月時点）。ACATに申し立てる場合の費用は、ACATが案内しています。

ここに注意してね！

• ACTでは、値上げの回数だけでなく、額にも原則として上限があります。上限を超える値上げは、借主の書面の同意かACATの命令がなければできません。
• 大家は、借主が値上げに同意しないことを理由に契約を終わらせられません。
• ペットや細かい条件を調べるときは、準州政府の手引き（The Renting Book）にあたってください。個別の判断は、ACATや弁護士などに相談してください。