修理の依頼と緊急修理（Urgent repairs）

1修理はだれの負担か

大家（landlord、rental provider）は、賃貸住宅を適切な状態に保つ義務があります。借主（tenant、renter）が壊したものでなければ、修理は原則として大家側が手配し、費用を負担します。借主が壊したり汚したりした場合は、借主が直すか費用を払うことがあります。

緊急の修理と緊急でない修理

修理は、多くの州・準州で「緊急の修理（urgent repairs、emergency repairs）」と「それ以外の修理」に分かれます。どれが緊急かは法律で決まっています。各州の公式ページに共通して挙がっている主な例は次のとおりです。

• 水道管の破裂や深刻な水漏れ
• トイレの詰まりや故障
• 屋根からのひどい雨漏り
• ガス漏れ
• 危険な電気の故障
• 洪水、嵐、火事による深刻な被害
• ガス、電気、水道の供給が止まった
• お湯、調理、暖房のための設備が動かない
• 住宅が安全でない、または鍵がかからない状態になる故障

州によっては、冷房、煙探知機、洗濯の設備なども緊急の修理に含まれます。たとえばVICでは、大家が用意した冷房の故障や、最低基準（minimum standards）を満たさない状態も緊急の修理です。

緊急でない修理は、すぐに安全を脅かさないものです。食洗機の故障、浴室のタイルのゆるみ、棚の破損などが例に挙がっています。

修理を待つ間の家賃

修理を待っている間も、家賃は払い続けます（NSW、VIC、WAの公式ページに明記）。家賃を止めると契約違反になり、退去を求められることがあります。VICでは、家賃を州の消費者局（CAV）の特別口座に預けるよう、紛争解決機関（RDRV）に申し込む方法があります。

2州・準州ごとの違い

各州・準州の公式ページで確認できた内容です（2026年10月時点）。

州・準州	緊急の修理	借主が自分で手配する場合	緊急でない修理
ニューサウスウェールズ州（NSW）	大家・不動産会社にまず連絡する	連絡がつかない場合などに手配でき、A$1,000まで、14日以内に返金される	大家側が手配する。借主が手配するには大家の書面の同意が必要
ビクトリア州（VIC）	大家側はすぐに修理する	大家側から返事がない場合に手配できる。A$2,500以下に限る。修理から7日以内に書面で請求し、大家側は7日以内に払う	書面での依頼から14日以内に修理する
クイーンズランド州（QLD）	契約書に書かれた修理業者などに連絡する	妥当な時間内に連絡がつかない場合、家賃4週間分まで手配できる。書面で請求し、7日以上の期限を設ける	公式ページで確認
西オーストラリア州（WA）	電気・ガス・水道などの必須サービスは24時間以内、それ以外の緊急修理は48時間以内に大家が手配する	大家が対応しない場合に、適切な業者で手配できる。大家は妥当な費用を返す	書面で依頼する。借主が手配するには大家の書面の許可が必要
南オーストラリア州（SA）	できるだけ早く大家に伝える。大家は妥当な期間内に修理する	大家が直さない場合、有資格の業者に直してもらい、請求書を大家に渡せる。業者は原因と作業の報告書を出す	書面で依頼する（州の依頼書式あり）
オーストラリア首都特別地域（ACT）	大家はできるだけ早く修理する	大家に連絡がつかない、または適切な期間に修理しない場合、年間家賃の5%まで手配できる。契約書で大家が指定した有資格の業者に頼む（指定がない・連絡がつかない場合は自分で選んだ有資格の業者）。手順を守らないと費用は借主の負担	4週間以内に修理する
タスマニア州（TAS）	水道、下水、電気、暖房、調理用コンロ、給湯などが止まった場合、大家はできるだけ早く修理する	24時間以内に大家に連絡がつかない場合、指定の修理業者か適切な業者で手配できる。必要書類を渡してから14日以内に返金される	依頼から28日たっても直らない場合、借主は契約を終了する通知を出せる
北部準州（NT）	大家は通知から5日以内に修理するか、14日以内に修理する手配をする	公式ページで確認	大家は適時に修理するか手配する

そのほかに確認できた決まりは次のとおりです。

• NSW：返金を受けるには、借主に原因がないこと、大家に連絡を試みたこと、修理の機会を与えたこと、有資格の業者が修理したことを示し、領収書を残します。州の公正取引局（NSW Fair Trading）は、大家に修理を命じる是正命令（rectification order）を出すことがあります。
• VIC：A$2,500を超える緊急の修理は、借主が手配できません。RDRVに申し込みます。緊急でない修理は、CAVに無料の修理検査を頼めます。
• QLD：大家側が返金しない場合、借主は審判所（QCAT）に急ぎの申し立てができます。
• WA：電気、ガス、水道の工事は、登録された業者や有資格者に頼みます。大家の書面の許可なく、大きい給湯器に替えるなどの改良はできません。
• ACT：決められた手順で手配した修理の費用は大家が負担し、業者は大家に直接請求できます。
• TAS：大家は、借主が24時間待たずに緊急修理を手配した場合などに限り、請求に異議を出せます。
• NT：準州の賃貸法（Residential Tenancies Act 1999）では、修理が必要と気づいたら、できるだけ早く口頭か書面で大家に知らせます。大家に書面で出すよう求められたときは、書面で知らせる必要があります。修理されない場合はNTCATに申し立てられます。

州ごとの細かな条件は、NSW Fair Trading↗（新しいタブで開く）、Consumer Affairs Victoria↗（新しいタブで開く）、RTA（QLD）↗（新しいタブで開く）、WA州消費者保護局↗（新しいタブで開く）、SA州政府↗（新しいタブで開く）、ACT政府↗（新しいタブで開く）、タスマニア州の消費者局↗（新しいタブで開く）、NT政府↗（新しいタブで開く）の各ページで読めます。

3手順

緊急の修理の場合：

1. 契約書に書かれた緊急連絡先（大家、不動産会社、指定の修理業者）にすぐ電話する。
2. 電話した日時と内容を記録し、メールやメッセージでも依頼する。
3. 返事がない場合は、もう一度連絡し、記録を残す。
4. それでも対応されない場合は、州の決まりの範囲で、有資格の業者に修理を頼む。費用の上限や条件を先に確認する。
5. 業者の請求書と領収書を保管し、書面で大家側に返金を求める。
6. 返金されない場合は、州の窓口や審判所に相談する。

緊急でない修理の場合：

1. 修理が必要な箇所を写真に撮る。
2. 日付を入れた書面（メールなど）で修理を依頼する。州の書式がある場合は使う。
3. 期限までに修理されない場合は、州の窓口に相談する。

4費用

借主の過失でない修理は、原則として大家側の負担です。借主が立て替えた緊急の修理の返金の上限は、NSWはA$1,000、VICはA$2,500、QLDは家賃4週間分です（2026年10月時点）。

借主が壊したものの修理は、借主の負担になります。SAでは、借主が同意して大家が直す場合、大家は審判所（SACAT）が定める時給A$33.85（2026年10月時点）と材料費などを請求できます。

ここに注意してね！

• 緊急の修理の連絡先は、契約書に書かれていることが多いもの。入居したらすぐに見て、電話番号を控えておくと安心です。
• 修理の依頼は、口頭だけでなく書面でも残しておきましょう。審判所などで争うとき、依頼した証拠になります。
• 自分で業者を手配する前に、その州で手配できる条件と費用の上限を確かめてください。条件を満たさないと、返金されないことがあります。
• 修理のために大家や業者が家に入るときは、州ごとに予告の決まりがあります。VICは24時間以上前の予告で8時から18時まで、SAは48時間以上前の予告（緊急の修理は予告不要）、ACTは緊急でない修理で1週間前の書面の予告です。
• 入居時の状態報告書（Condition report）に不具合を書いておくと、退去時に自分の責任でないことを示しやすくなります。書き方は「入居時の状態報告書」にまとめています。