外国人の不動産購入（Foreign investment in residential property、FIRB）
オーストラリアの住宅用の土地を外国人（Foreign person）が買うには、原則として購入前に税務署（ATO）の承認と手数料が必要です。2025年4月1日から2029年6月30日までは、中古住宅の購入が原則禁止されています。永住ビザの人など、承認が不要な人もいます。
条件や金額は変わることがあります。手続きの前に、必ず公式の窓口やページで最新の情報を確認してください。個別の判断は、登録された専門家に相談してください。
規制のしくみ
オーストラリアでは、外国人が住宅用の土地を買うことが、連邦法（Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975）で規制されています。制度は財務省の外国投資審査委員会（Foreign Investment Review Board、FIRB）が担当します。住宅用の土地の申請の受け付けと審査、違反の調査は、税務署（Australian Taxation Office、ATO）が行います。
外国人が住宅用の土地の権利を得るときは、金額にかかわらず、原則として購入前の届け出と承認が必要です（FIRBのページ（新しいタブで開く））。承認なしに買うと、違反金や刑事罰を含む重い罰則の対象になりえます。
「外国人」に当たる人
FIRBの用語の説明では、オーストラリアに通常居住（Ordinarily resident）していない人を外国人として扱っています。通常居住とは、直近12か月のうち200日以上オーストラリアにいて、滞在に期限がない状態をいいます。
- 一時滞在者（就労ビザ、学生ビザ、ワーキングホリデーなどの一時ビザの人）は外国人に当たります。
- 国外に住むオーストラリア市民も、状況によっては外国人に当たることがあります。
次の人は、住宅の購入に承認の申請がいりません。
- 国外に住むオーストラリア市民
- 特別カテゴリービザ（subclass 444）を持つか、その資格のあるニュージーランド市民
- オーストラリアの永住ビザを持つ人
- オーストラリア市民、永住者、または上記のニュージーランド市民の配偶者と、共有（Joint tenants）で買う人
買える物件と主な条件
| 物件の種類 | 扱い（2026年10月時点） |
|---|---|
| 中古住宅（Established dwelling） | 2025年4月1日から2029年6月30日まで原則禁止。一時滞在者が自分で住むための購入も含む。住宅を大幅に増やす建て替えなど、限られた例外あり |
| 新築住宅（New dwelling） | 申請すれば原則として承認される。購入後の使い方に原則として条件なし |
| 住宅用の空き地（Vacant residential land） | 4年以内に住宅を完成させ、完成までは売らないことなどが条件 |
元は2027年3月31日までだった中古住宅の禁止は、2029年6月30日まで延長されました（ATOのページ（新しいタブで開く））。取り壊して1戸だけ建て直した住宅は、新築ではなく中古住宅として扱われます。
開発業者が新築住宅の免除証明書（New dwelling exemption certificate）を持っている場合、その物件の購入に個別の申請はいりません。証明書の有無は、購入前に開発業者に聞いておきましょう。
購入後の義務
- 登録：外国人が住宅を取得したら、決済（Settlement）から30日以内に、ATOの外国人所有の登録簿（Register of Foreign Ownership of Australian Assets）に登録します。登録は無料です。
- 空き家税（Vacancy fee）：外国人が所有する住宅が、1年のうち約6か月（183日）住まわれず、賃貸にも出されていない場合にかかります。毎年の申告（Vacancy fee return）は、各年度が終わってから30日以内に出します。30日未満の短期の貸し出しは、賃貸に出したことになりません。
手順
- 自分が外国人に当たるかを、FIRBとATOのページで確認する。判断に迷う場合は、弁護士など専門家に相談する。
- 買える物件の種類（新築、空き地など）と条件を確認する。
- 購入の前に、ATOのオンラインサービス（Online services for foreign investors）から申請し、手数料を払う。
- 承認（No objection notification）または免除証明書（Exemption certificate）を受け取ってから購入する。
- 決済後30日以内に、外国人所有の登録簿に登録する。
- 所有中は、空き家税の申告などの条件を守る。
審査は、手数料の全額を受け取ってから最長30日かかります。1件の物件を買うための免除証明書は、承認から12か月有効で、州、物件の種類、上限額が指定されます。
住宅の申請についてのATOの電話窓口は1800 050 377です。
費用
申請の手数料は、物件の価格で決まります。主な額は次のとおりです（2026年7月1日〜2027年6月30日の申請、2026年10月時点）。
| 物件の価格 | 新築住宅・空き地 | 中古住宅（例外に当たる場合） |
|---|---|---|
| A$75,000未満 | A$4,600 | A$13,800 |
| A$100万以下 | A$15,600 | A$46,800 |
| A$200万以下 | A$31,300 | A$93,900 |
| A$300万以下 | A$62,600 | A$187,800 |
これより高い物件の額は、FIRBの手数料表とATOの手数料のページ（新しいタブで開く）に載っています。手数料は毎年7月1日に改定されます。
- 承認内容の変更（Variation）：簡単な変更A$4,600、それ以外の変更A$31,300
- 空き家税：2024年4月9日以降に始まる年度は、申請の手数料の2倍
- 2026年9月19日から、クレジットカードとデビットカードでの支払いは受け付けられません。BPAYや銀行振込などを使います。
州・準州の印紙税（Stamp duty）にも、外国人への上乗せがある州があります。州ごとの扱いは印紙税の記事にまとめています。
ここに注意してね！
- オーストラリアでは、一時ビザの人も外国人として扱われ、中古住宅は原則として買えません（2029年6月30日まで）。
- 永住ビザを取ると、承認の申請はいらなくなります。ただし州の印紙税の上乗せは、州ごとに別の基準で判断されます。
- 承認や登録を怠ると、罰則や売却命令の対象になりえます。個別の判断は、ATOの窓口、弁護士、登録税理士などに相談してください。
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