集合住宅の管理（Strata、区分所有）
ひとことで言うと
アパートやタウンハウスの多くは、区分所有（Strata）の仕組みで所有します。自分の部屋（Lot）を持ち、廊下や庭などの共用部分は所有者全員で共有し、管理組合に管理費（Levy）を払います。呼び方、法律、もめごとの窓口は州・準州ごとに違います。
ここは大事だよ
条件や金額は変わることがあります。手続きの前に、必ず公式の窓口やページで最新の情報を確認してください。個別の判断は、登録された専門家に相談してください。
区分所有のしくみ
区分所有（Strata）は、1つの建物や敷地を区画（Lot）に分けて所有する仕組みです。アパート、タウンハウス、ヴィラなどに多く、店舗や事務所にもあります。
- 自分の区画：部屋の内部（内壁、照明、カーペット、キッチンの棚など）を個人で所有します。
- 共用部分（Common property）：外壁、屋根、廊下、階段、車道、庭、プールなどは、所有者全員で共有します。どこまでが自分の区画かは、区分所有の図面（Strata plan）で決まります。
- 管理組合：区画を買うと、自動的に所有者全員でつくる管理組合の一員になります。名前は州・準州で違い、Owners corporation（NSW、VIC、ACT）、Body corporate（QLD、TAS、NT）、Strata company（WA）、Strata corporation（SA）などと呼ばれます。
- 規約（By-laws、Rules）：ペット、喫煙、駐車、騒音、改装などのルールです。住む人はこれに従います。
- 管理費（Levy）：共用部分の保険、修繕、清掃、管理会社の費用などに充てます。持ち分の割合（Unit entitlement）で、払う額や議決権が決まります。
日常の管理は、管理組合が選ぶ理事会（Strata committee、Executive committeeなど）や、雇った管理会社（Strata manager）が行います。
買う前に確認すること
NSW政府のページ（新しいタブで開く）は、購入前に次のことを勧めています。NSWの例ですが、他の州でも参考になります。
- 規約を読み、ペットや改装などのルールが自分の暮らし方に合うかを確認する
- 管理組合の記録を調べる（Strata search report）。財政、保険、建物の不具合、予定の工事、係争中の問題、議事録などがわかる
- 建物の検査（Building inspection）をする
- 管理費の額と、大規模修繕の積立（Capital works fund）が足りているかを確認する。管理費が安すぎると、将来大きな値上げや臨時の負担（Special levy）があり得る
NSWでは、売買契約書に区分所有の図面と規約を付ける決まりがあり、管理組合の財政などを示す証明書（Section 184 certificate）を取ることもできます。
州・準州ごとの違い
各州・準州の公式ページで確認できた内容です（2026年10月時点）。
| 州・準州 | 主な法律 | 案内・登録の窓口 | もめごとの主な窓口 |
|---|---|---|---|
| ニューサウスウェールズ州（NSW） | 各州の公式ページで確認 | NSW Fair Trading（電話 13 32 20） | NSW Fair Tradingの無料の調停。多くの争いは調停が先。最後は審判所（NCAT） |
| ビクトリア州（VIC） | Owners Corporations Act 2006 | Consumer Affairs Victoria | 管理組合の内部の手続き → Dispute Settlement Centre of Victoria → 審判所（VCAT） |
| クイーンズランド州（QLD） | 多くはBody Corporate and Community Management Act 1997 | 州の区分所有の担当官室（BCCM）。無料電話 1800 060 119 | BCCMの調停（Conciliation）と裁定（Adjudication） |
| 西オーストラリア州（WA） | Strata Titles Act 1985 | 州の土地登記機関（Landgate） | 州行政審判所（State Administrative Tribunal、SAT） |
| 南オーストラリア州（SA） | Strata Titles Act 1988 | 土地の登記はLand Services SA | 監督・紛争解決の政府機関はない。隣人とのもめごとは地域の調停、管理組合との争いは法律相談のうえ治安判事裁判所（Magistrates Court） |
| オーストラリア首都特別地域（ACT） | Unit Title（区分所有）。Unit Titles (Management) Act 2011 | ACT政府。管理会社への苦情はAccess Canberra | 審判所（ACAT） |
| タスマニア州（TAS） | 各州の公式ページで確認 | 州の土地登記官（Recorder of Titles） | Recorder of Titlesに解決を申し立てられる |
| 北部準州（NT） | Unit Titles Act 1975、Unit Title Schemes Act 2009 | NT政府。有料の管理会社への苦情はLicensing NT | 審判所（NTCAT）で扱える場合がある。規約、会計、契約、管理費の問題は、法律の専門家への相談を勧めている |
州ごとの詳しい案内は、次のページにあります。
- NSW：NSW政府の区分所有のページ、もめごと
- VIC：Consumer Affairs Victoria（新しいタブで開く）
- QLD：QLD政府のBody corporateのページ（新しいタブで開く）
- WA：Landgate（新しいタブで開く）、SAT（新しいタブで開く）
- SA：SA政府のページ（新しいタブで開く）
- ACT：ACT政府のページ（新しいタブで開く）、ACAT（新しいタブで開く）
- TAS：タスマニア州政府のページ（新しいタブで開く）
- NT：NT政府のページ（新しいタブで開く）
NSWでは、法改正が続いています。2026年10月1日から、理事会のメンバーは毎年の研修を受ける必要があります。SAには、区分所有（Strata title）のほかに、コミュニティ・タイトル（Community title）という仕組みもあります。
手順
- 購入前に、規約、区分所有の図面、管理費、管理組合の記録を確認する。
- 建物の検査を受け、修繕の予定と積立金を確認する。
- 購入後は、総会（年1回のAnnual general meeting など）の通知を受け取り、議決に参加する。
- 管理費を期限までに払う。
- もめごとは、まず相手や理事会・管理会社と話し合い、解決しなければ州・準州の窓口を使う。
費用
管理費の額は、物件ごとに管理組合が予算で決めます。多くの場合、四半期ごとに払います（NSWの公式ページに明記）。調停や審判所の手数料は、各州の窓口が案内しています。
日本とのちがいと注意点だよ！
- 日本の分譲マンションの管理組合と似ていますが、呼び方と法律は州・準州ごとに違います。
- 規約で、ペット、短期の貸し出し、内装の工事などが制限されていることがあります。賃貸に出す予定があるなら、規約は必ず事前に読んでおきましょう。
- 管理費を払わないと、管理組合から回収の手続きをとられることも。払えない場合は、早めに管理組合に相談してください。
- 個別の判断は、各州の窓口、弁護士、Conveyancerに相談してください。
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