住宅ローン（Home loan、Mortgage）

1ローンの組み立てと選び方

住宅ローン（Home loan、Mortgage）は、多くの人にとって最も大きく、最も長い借金です。金利のわずかな差も、長い期間では大きな差に。この記事は制度と比べ方の説明で、特定の金融機関や商品をすすめるものではありません。

返済方法

• 元利返済（Principal and interest、P&I）：借りた元金と利息を毎回返し、決めた期間（例：30年）で返し終えます。多くの人がこの方法です。
• 利息のみ（Interest-only）：最初の一定期間（例：5年）は利息だけを払います。元金は減らず、期間が終わると返済額が上がります。

返済期間が短いほど毎回の返済額は高くなりますが、払う利息の総額は少なくなります。

金利の種類

• 変動金利（Variable）：金融機関の判断で上がったり下がったりします。
• 固定金利（Fixed）：決めた期間（多くは1〜5年）は金利と返済額が変わりません。
• 一部固定（Split）：ローンの一部を固定、残りを変動にします。

Moneysmartが示すオーストラリア準備銀行の統計では、2026年8月の新しい住宅ローン（自己居住用・元利返済）の平均金利は6.16%でした（2026年10月時点の表示）。

機能と手数料

オフセット口座（Offset account）、繰上返済分の引き出し（Redraw）、与信枠（Line of credit）などの機能があります。例えば、A$75万のローンにオフセット口座があり、A$5万を預けておけば、利息はA$70万に対してかかります。ただし、機能が多いローンは費用が高くなることがあります。使わない機能に払う価値があるかを考えます。

Key Fact Sheetで比べる

住宅ローンの「Key Fact Sheet」は、すべての金融機関で同じ形式の比較表で、提供が義務づけられています。借りる予定の額で、少なくとも2つの金融機関のものを取り寄せ、次の点を比べます。

• 年利（Interest rate）
• 利率と多くの手数料をまとめた比較金利（Comparison rate）
• 返済の総額、毎月の返済額
• 契約時の手数料（Establishment fees）と継続の手数料（Ongoing fees）

Key Fact Sheetに載らない点（繰上返済の手数料、途中で借り換えるときの違約金（Break costs）、固定金利が終わったあとの金利など）は、金融機関に直接確認します（比べ方はMoneysmartのページ↗（新しいタブで開く）にも）。

頭金と住宅ローン保険

Moneysmartは、頭金の目安を購入価格の20%と購入の諸費用としています。頭金が20%あれば、住宅ローン保険（Lenders Mortgage Insurance、LMI）を払わずに済みます。初めて家を買う人などは、連邦の5%頭金制度で、少ない頭金でもLMIなしで借りられる場合があります。条件は初めての住宅購入の支援で説明しています。

借りられる額は、収入、ほかの借金、頭金と貯蓄、信用情報（Credit report）によって決まります。金利が上がった場合の返済額も計算し、余裕を持たせることが勧められています。信用情報は信用情報（クレジットレポート）で説明しています。

モーゲージブローカー

モーゲージブローカー（Mortgage broker）は、借りる人と金融機関の間に入って住宅ローンを探す仲介業者です。ブローカーは、借りる人の最善の利益（Best interests）に沿って提案する義務があります。

• 会う前に、オーストラリア証券投資委員会（ASIC）の登録（Professional Registers Search）で、信用業の免許（Credit Licensee）か、その代理人（Credit Representative）かを確認します。
• ブローカーは通常、金融機関から手数料を受け取ります。受け取る手数料について、借りる人に知らせる必要があります。
• 借りる人から直接手数料をとる場合は、書面の見積もりに署名してからでなければ請求できません。
• 複数の選択肢を示してもらい、なぜそのローンが自分の利益になるのかを説明してもらいます。

ブローカーの使い方は、Moneysmartのブローカーのページが詳しく案内しています。

2手順

1. 予算を立て、頭金を貯める。
2. Moneysmartの住宅ローン計算ツール（Mortgage calculator）などで、借りられる額と返済額を試算する。
3. 少なくとも2つの金融機関から、Key Fact Sheetと条件を取り寄せて比べる（ブローカーを使ってもよい）。
4. 必要に応じて事前承認（Pre-approval）を受ける。事前承認は3〜6か月有効で、ローンを組む義務はありません。
5. 物件が決まったら、金融機関に知らせて本申し込みをする。
6. 決済（Settlement）の日に所有権が移り、ローンの返済が始まります。決済までの流れは不動産購入の流れにまとめています。

3費用

金利のほか、契約時の手数料、継続の手数料、機能の利用料、LMI、固定金利の途中解約の違約金などがかかることがあります。金額は金融機関と商品で違い、Key Fact Sheetで見比べられます（2026年10月時点）。

返済が難しくなったら

• 金融機関には返済困難（Financial hardship）の担当があります。返済条件の変更や、一時的な返済の停止・減額（Hardship variation）を相談できます。
• 金融機関は、申し出から21日以内に結果を書面で知らせる必要があります。断る場合は理由を示します。
• 納得できない場合は、金融機関の苦情窓口に申し立て、それでも解決しなければ、無料のオーストラリア金融苦情機関（Australian Financial Complaints Authority、AFCA）に申し立てられます。
• 返済が遅れると、金融機関は催告（Default notice）を送ることがあり、通知から30日以内に遅れた分などを払うよう求められます。その後、法的手続きに進むことがあります。催告を受けたら放置せず、すぐに金融機関か無料の法律相談に連絡してください。
• 無料の家計相談は、National Debt Helpline（1800 007 007）で受けられます。

相談の進め方はMoneysmartの返済困難のページにもまとまっています。

ここに注意してね！

• 変動金利は、金融機関の判断で上がったり下がったりします。金利が上がった場合の返済額も試算しておいてください。
• オフセット口座などの機能は、使い方によっては利息を減らせますが、その分の手数料がかかることがあります。手数料とのバランスで判断してください。
• 比較サイトは企業が運営していて、広告で収益を得ていることがあり、すべての選択肢を載せているとは限りません（Moneysmartのページに明記）。
• 一時ビザの人や外国人に当たる人は、購入に連邦の承認や印紙税の上乗せが必要な場合があるため、先に外国人の不動産購入の記事に目を通しておきましょう。
• ローンの選択は個別の事情で変わります。判断に迷う場合は、免許を持つブローカーや金融機関、ファイナンシャル・カウンセラーに相談してください。